Si la remontée du taux d’usure au 1er octobre a permis aux emprunteurs de souffler, nul ne sait combien de temps cela va durer. C’est donc plus que jamais le moment de se lancer pour obtenir un crédit. Le point avec Delphine Gendre, directrice associée Ymanci DF conseil, cabinet de courtiers national.
Le taux d’usure conditionne les taux des prêts immobiliers et donc l’accès à la propriété. Quelle est sa définition et comment est-il calculé ?
Le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt à leurs clients. Il est déterminé par la Banque de France tous les trimestres et calculé sur les trois mois précédents, sur une moyenne des actes passés chez les notaires. Le taux d’usure est ainsi réévalué à la hausse ou à la baisse, en fonction du marché. Au 1er octobre il a été relevé à 3,03% vs 2,57%, donnant ainsi du souffle à tous les dossiers qui avaient été refusés pour cette raison. Au sein de notre Cabinet, nous nous estimons contents car nous n’avons perdu aucun dossier pour cause de taux d’usure à ce jour. Au vu du contexte et dans cette période, monter un dossier de financement chez un Courtier c’est plus de chance pour le client d’aboutir à un accord de financement !
Cette bouffée d’oxygène est-elle partie pour durer ?
Elle risque de n’être que passagère en raison de l’augmentation des taux de crédit immobilier. Une tendance qui a déjà débuté en octobre avec un rehaussement de 0,2 à 0,3% en moyenne par rapport à cet été et qui porte les intérêts entre 2,10% et 2,30% sur 25 ans. En janvier 2022 on vendait des taux sur 25 ans en dessous de 1%, en juillet c’était quasiment 2%. Soit une augmentation de 1 point en six mois.
Quelles sont les raisons de cette variabilité ?
Elles sont plurielles : la réglementation HCSF de janvier 2022 qui impose aux banques de ne plus prêter au-delà de 35% d’endettement ; le resserrement des conditions d’octroi des prêts : les primo accédants sans apport, sans épargne n’étant plus finançables. Ensuite sont arrivés le conflit Russo-Ukrainien, puis la hausse des prix de l’énergie et des matériaux de construction. Ces éléments cumulés ont entrainé une augmentation des taux qui certes devaient augmenter en 2022 car l’inflation était déjà présente, mais qui a été accélérée par la guerre en Ukraine. Aujourd’hui (ndlr au 17/10), 300 000 euros empruntés c’est plus de 35 000 euros que l’on donne à la banque.
Pensez-vous toutefois que c’est le moment d’acheter ?
Les taux vont certainement continuer à augmenter mais personne ni aucune banque ne sait dans quelle mesure et ce qui va se passer en 2023. Ce que je crois et que je conseille à mes clients c’est que lorsqu’on a un projet immobilier il faut le faire car si le prix de l’immobilier baisse, mécaniquement les taux augmentent, vice et versa. D’une manière ou d’une autre, vous aurez donc la même charge de crédit en fin de mois. Vous avez envie d’acheter, la capacité de le faire : au lieu de verser un loyer à fond perdu, achetez ! D’autant plus qu’en Auvergne, nous avons toujours eu des taux plus bas que dans d’autres régions. Du coup le marché de l’immobilier est dynamique et nous avons moins de verrous en termes de financements.
